인천민사변호사 · 임대차·전세보증금
인천 소액임차인 최우선변제 변호사
보증금 일부를 근저당보다 먼저 받는 제도를 확인합니다. 법무법인 정서 인천사무소는 인천지방법원 앞 학익동에 있어 재판 기일과 기록 열람을 가까이에서 챙깁니다.
핵심 답변
저도 최우선변제를 받을 수 있나요?
보증금이 기준 금액 이하인지, 그 기준은 등기부상 최초 근저당 설정 당시 기준으로 봅니다. 등기부와 계약서를 함께 보고 판단해야 합니다.
인천에서 소액임차인 최우선변제 사건을 맡는 법원
- 민사 재판
- 인천지방법원 (인천 미추홀구 소성로163번길 17, 학익동)
- 소액사건
- 청구 금액 3,000만원 이하는 소액 단독재판부가 맡고, 강화군 주민은 인천지방법원 강화군법원도 이용할 수 있습니다.
- 가압류·강제집행
- 인천지방법원 신청과, 집행관사무소, 경매계
민사소송은 피고 주소지 법원이 기본이지만, 돈을 달라는 소송은 원고 주소지 법원에도, 부동산 사건은 부동산이 있는 곳 법원에도, 사고로 인한 손해배상은 사고가 난 곳 법원에도 낼 수 있습니다.
인천지방법원 북부지원(검단) 설치가 추진되고 있어, 문을 열면 서구·계양구·강화군 등 일부 지역의 관할이 바뀔 수 있습니다.
인천 소액임차인 최우선변제, 무엇부터 확인해야 할까요
보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 경매가 되더라도 보증금 중 일정액을 근저당보다 먼저 받을 수 있습니다. 적용 기준 금액과 최우선변제금은 지역(인천은 과밀억제권역 해당 여부)과 담보물권 설정 시점에 따라 달라, 등기부의 최초 근저당 설정일 기준으로 판단해야 합니다.
| 관련 법조문 | 내용 |
|---|---|
| 주택임대차보호법 제8조 | 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 변제 |
| 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조 | 지역별 소액임차인 범위와 우선변제 금액 |
| 주택임대차보호법 제8조 제3항 | 우선변제 금액은 주택가액의 2분의 1 범위 |
소액임차인 최우선변제 청구 요건·소멸시효·기간·필요 서류
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 청구 요건 | 보증금이 기준 이하, 경매개시결정 등기 전 대항요건 구비, 배당요구 |
| 소멸시효·기간 | 배당요구 종기까지 배당요구 |
| 필요 서류 | 계약서, 주민등록 초본, 등기부(최초 담보물권 설정일), 배당요구서 |
소액임차인 최우선변제 사건의 주요 쟁점
기준 시점
현재 기준이 아니라 최초 근저당 설정 당시 기준이 적용됩니다.
지역 구분
인천 안에서도 지역에 따라 기준이 다를 수 있습니다.
주택가액 한도
여러 세입자의 최우선변제 합계는 집값 절반이 한도입니다.
진행 순서
상담
계약서, 대화 기록, 송금 내역을 보고 청구할 수 있는 권리와 금액, 소멸시효를 먼저 확인합니다.
내용증명·증거 정리
상대에게 내용증명으로 지급을 요구하고, 소송에서 쓸 증거를 시간순으로 묶어 둡니다.
소 제기·가압류
상대 재산이 빠져나가지 않도록 가압류·가처분을 먼저 걸고, 소장이나 지급명령을 법원에 냅니다.
변론·조정
준비서면과 증거로 주장을 다투고, 법원 조정이나 화해권고로 판결 전에 끝내는 길도 함께 검토합니다.
판결·강제집행
판결이 나와도 상대가 갚지 않으면 재산명시, 압류·추심, 경매로 실제 돈을 받아냅니다.
인천 소액임차인 최우선변제 자주 묻는 질문
확정일자가 없어도 되나요?
최우선변제는 확정일자 없이 대항요건만 있어도 되지만, 경매 등기 전에 갖춰야 합니다.
계약이 끝나기 전에 미리 준비할 것이 있나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 두세요. 그 기간에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 묵시적으로 갱신되어 보증금 반환 시점이 늦어질 수 있습니다.
인천에 사는데 상대방이 다른 지역에 살면 어디에 소송을 내나요?
돈을 받을 사건이라면 돈을 받을 사람의 주소지에서 갚는 것이 원칙이라 인천지방법원에 낼 수 있는 경우가 많습니다. 다만 상대가 관할을 다투거나 사건 성격상 다른 법원이 맡아야 하면 옮겨질 수 있어, 소장을 내기 전에 관할부터 정리합니다.
담당 변호사
서고은 변호사
대한변호사협회 제34회 우수변호사상 수상
SBS 「모닝와이드」 출연 · 신종 사기 수법 해설
임대차·전세보증금 분야의 다른 사건
+ 30개 더 보기
많이 찾는 다른 분야
인천 소액임차인 최우선변제 상담
소장이나 통지서를 받았다면 받은 날짜부터 알려주세요.